依頼内容の分析
借地料が実勢相場に比べて低く、運用利回りから考えて非常に効率が悪い。このまま所有していても借地権を解除できる可能性もないので、この際借地人に底地を売却して、他の収益不動産に買い替えをしたいという内容です。

コンサル内容
1） 借地人全員への購入意志確認
2） 周辺の取引事例から査定書を作成
3） 借地権割合を考慮し、底地価格を提案
4） 売買金額の調整と条件の交渉
5） 売買契約書及び重要事項説明書の作成
6） 土地の測量と分筆登記を測量士に依頼

成果
1） 借地人が借地権を相続して間もないこともあり、タイミングが良くスムーズに購入の意思確認が出来た。
2） 底地価格の算定が非常に難しかったが、周辺の土地相場について取引事例を基にわかりやすく説明し、双方に納得していただけた。
3） 土地を測量した結果、公簿面積との差異も少なく、また隣接地所有者の協力もあり、境界確認もスムーズにできました。
4） 高齢の借地人の場合、購入意志が強くても、ローンの借り入れが困難であることや資金不足によって取引できないこともありますが、相続人が若く、資金力もあったのでまとめることができました。

コメント
旧借地法に基づく借地権は、いまだに多く残っています。借地権を解除するには正当事由が必要ですが、判例を見ましてもほとんど土地所有者の意向は退けられています。
また、借地料が実勢相場よりも安いケースも多く、なかなか地代の値上げも難しいので、今回のように売却して、他の資産へ買い換えるという方法も有効な施策だと思います。ほとんどの借地人はできれば底地を買いたいという意思がありますので、資金の目処と売買金額の調整がつけば、纏まるケースはかなり多いと思います。